On peut facilement trouver des chalets entre 100 000 et 500 000 euros. En se basant sur des ventes réelles récentes imaginons un bien à 240 000 euros pouvant se louer environ 1250 euros en pleine saison et 800 en basse saison la semaine. Ainsi, une vingtaine de semaines d’occupation permettent d’obtenir une rentabilité brute tournant autour de 9%! Il est tout à fait permis d’utiliser pour soi-même ou des amis le chalet afin d’en profiter également. Attention cependant, les charges relatives à la période d’utilisation personnelle ne seront pas déductibles, fiscalement, en France et au Québec. Il est utile de s’aménager un petit placard fermé afin d’y stocker des affaires personnelles que l’on pourra retrouver quand on viendra sur place. Le ménage aura été fait et tout sera préparé tout en arrivant chez soi.

La beauté de cet investissement est que, loin du manque de fiabilité rencontré dans certains pays, le Québec offre une sécurité juridique du droit écrit ainsi qu’une économie forte et une infrastructure solide.  L’absence de barrière linguistique est très appréciée et permet de profiter pleinement des avantages de la province même si l’on est uniquement francophone.

Fiscalement, les revenus seront d’abord imposables au Canada et en dollars canadiens. Je ne parlerais qu’en euros dans cet article afin d’en simplifier la compréhension.  La convention fiscale entre les deux pays prévoit ensuite l’imposition en France avec un crédit d’impôt.

Au Canada, lors de la déclaration, il est possible de pratiquer un amortissement de 4% sur la partie construite du chalet reportant ainsi une grosse partie de l’imposition au moment de la vente. En reprenant notre exemple d’une bien de 240 000 euros, si le terrain est estimé 80 000 euros alors il sera possible de déduire la première année de ses revenus jusqu’à 4% de 160 000 euros soit 6 400 euros. Si le résultat en dollars canadien est positif, alors il est soumis au taux combinés Canada/Québec. Cet amortissement est facultatif et il est donc possible d’être imposé immédiatement ou de ne pas le pratiquer dans l’hypothèse d’un déficit.

En France, cela doit aussi être déclaré selon les modalités françaises. Il s’agit d’une location en meublé non professionnel (LMNP) et il est possible d’opter pour le régime réel permettant ainsi de pratiquer des amortissements et une fois encore de réduire la base imposable. Les modalités déclaratives sont plus complexes cependant et il pourrait être nécessaire de passer par l’intermédiaire d’un expert-comptable pour établir et déclarer les comptes.

Si le résultat s’avère positif, le crédit d’impôt prévu par la Convention s’applique, même en l’absence de paiement au Canada et neutralise l’impôt français en ne laissant que l’impact de la progressivité. Malgré le principe de l’imposition cumulée entre les deux pays, il est possible de réaliser une diminution de son imposition allant jusqu’à 50% des sommes normalement dues pour un revenu locatif d’un bien situé en France.

Il peut y avoir un impact du taux de change tant sur la valeur de l’investissement que sur la fiscalité. Dans l’hypothèse d’une augmentation de l ‘euro par rapport au dollar canadien, la valeur en euro de votre chalet diminuera (toutes choses égales par ailleurs) mais la valeur de votre dette libellée dans la même devise également ! Cela aura également un impact sur la fiscalité française car si votre dette diminue cela constituera un gain au sens fiscal. En cas de baisse de l’euros par rapport au dollar, c’est donc exactement la situation inverse qui va se produire (hausse de votre investissement et perte due au change). En revanche, au moment de la vente la plus-value sera plus importante !

Il faut noter que la location courte durée (de 31 jours et moins) entraîne également l’assujettissement à la TPS/TVQ (équivalent de la TVA) et influe sur la taxe municipale (équivalent de la taxe foncière). Il convient donc de bien effectuer ses calculs et des comparaisons avant de se lancer dans une telle opération.

Elle entraîne des taxes de séjours ainsi que l’inscription à la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Ce dernier organisme utilise un système de classification de l’hébergement touristique et est un passage obligé pour obtenir ou renouveler une attestation de classification. Les chalets sont considérés comme des résidences de tourismes et des étoiles sont attribuées en fonction du niveau de qualité et de confort offert pour un établissement donné. Les normes sont cependant rigoureuses et il est incontournable de se renseigner avant l’achat afin de déterminer si le bien convoitée pourra être loué en location courte durée sans démarche supplémentaire.

On peut ainsi trouver en plus des éléments de confort, des services comme internet, la climatisation, la livraison de bois, de repas ou la fourniture d’accessoires comme des kayaks, skis ou patin à Glace.

Avec la distance, il faut bien évidemment recourir à quelqu’un sur place pour s’assurer de la surveillance, gestion (nettoyage, entretien). Il existe plusieurs interlocuteurs allant du promoteur qui effectue la gestion post-vente à l’entreprises privée qui s’occupe de tout.  Bien évidemment ces services sont payants et il convient d’intégrer au calcul de rentabilité l’ensemble de la fiscalité et des coûts. A l’inverse, plus le nombre d’étoile est important, plus les services offerts sont de qualité, et plus le prix de location peut être élevé.

Si vous recherchez un chalet 4 saisons au bord d’un lac et pas trop loin de pistes de skis vous pouvez en trouver à 240 000 euros. Pour ce prix-là, vous aurez la possibilité de loger entre 4 et 8 personnes. Acte en main vous devriez parvenir à un cout total de 267 000 euros (y compris les frais d’agence, de mutation, de notaire et les achats de meubles). Il n’est pas impossible que le vendeur vous propose l’intégralité des meubles en même temps que le bien moyennant un surplus.

Il faut prendre garde aux règlements municipaux et provincial lorsque l’on veut faire de location court terme (31 jours et moins). Le zonage peut également avoir son importance. Cela demande une analyse minutieuse de la situation locale afin de s’assurer que ce beau projet ne soit avorté pour des problèmes réglementaires. Il est donc indispensable d’informer dès le départ de ce projet les personnes qui vont vous entourer afin de sélectionner le chalet qui peut correspondre. A partir de 32 jours, la réglementation est beaucoup plus souple.

Vous apportez 145 000 euros (55% de l’achat) ce qui vous permettra sans problème de pouvoir obtenir un crédit auprès d’un établissement de crédit canadien. Si les prêts au Québec peuvent s’étendre sur 25 ans, les taux ne sont négociés que pour une durée maximum usuelle de 5 ans. Les Français sont peu habitués à ce système, ils ont souvent besoin de conseils à cette étape. Il faut noter que des établissements de crédits français peuvent aussi vous accompagner sous certaines conditions (nantissement d’actif français ou nantissement directement du bien au Canada) avec des prêts en euros ou en dollars canadiens.

Si l’on part sur une location moyenne à la semaine de 1 050 euros pour 22 semaines d’occupation cela fait un revenu de 23 100 euros annuel brut. Pour ce montant l’ensemble des charges de gestion, d’assurances d’impôts locaux, des fluides et petites réparations tourneraient autour de 16 000 euros laissant une marge d’environ 7 000 euros. Le remboursement d’un prêt sur 25 ans avec un taux de 2,5% est environ de 550 euros soit 6 600 euros. Avant l’impact fiscal modéré comme nous l’avons vu, le projet peut donc s’autofinancer ! Plus encore, sur le remboursement du prêt en moyenne sur la période, 4800 euros correspondent à du remboursement de capital !

Bien évidemment, il y aura des années avec plus de frais et d’autres avec moins mais finalement, les chiffres sont là.

Il est possible d’acheter son chalet de rêve au Canada en l’autofinançant.

Au niveau patrimonial cela peut aussi se révéler une bonne opération si le dollar canadien s’apprécie par rapport à l’euro ou si les prix de l’immobilier québécois, à l’instar de ces dernières années progressent!

Si vous êtes plutôt citadin, Il faut souligner que toutes ces informations sont également vraies pour un appartement acheté en copropriété (« condo ») en plein centre-ville. La location longue durée est plus facilement envisageable mais pourrait faire obstacle à votre envie d’y résider pour vos vacances. Ce que l’on perd en aspect nature, on le retrouve au niveau de la liquidité du marché et pourquoi pas, offrir un nid à votre enfant lorsqu’il aura l’âge de faire des études dans une des prestigieuses universités du Québec ? A ce titre, il faut savoir que les Français bénéficient d’accords avec la Province permettant de reconnaître les diplômes et de bénéficier des mêmes conditions tarifaires que des canadiens non-résidents du Québec et résident permanent du Canada. Cela représente des frais de scolarités d’environ 3000 euros par session. On est donc loin des prix des grandes universités américaines !

Il pourrait être tentant de choisir directement un bien au Canada surtout que la langue n’est pas une barrière au Québec. Cependant, s’il est indispensable de passer par un courtier agréé par l’OACIQ au Québec, vous avez des spécificités qui peuvent devenir des obstacles dans la compréhension mutuelle. Les différences de cultures, juridiques, et simplement de façon de travailler, mérite de passer un peu de temps pour la pédagogie. Les attentes ne sont pas les mêmes avec les interlocuteurs qu’ils soient fournisseurs ou locataires.

Pour ne donner que quelques exemples, des barrières avec les fournisseur. Il y a bien sûr le décalage horaire, les jours fériés qui sont différents, les usages au niveau des prix (ils sont donnés sans les taxes) et les rapports humains qui pourront gâcher vos rapports avec les contracteurs sans même que vous le vouliez. Le pragmatisme Nord-américain est omniprésent et une souplesse dans son positionnement résout la plupart des situations.

Prendre conseil de français ayant déjà vécu ces différentes étapes à titre personnel ou pour le compte de clients, ayant un réseau local sur lequel s’appuyer et étant des deux côtés de l’Atlantique est un véritable avantage à long terme. L’accompagnement est possible également concernant la fiscalité ou l’aide à la revente. C’est donc un service complet, à domicile, qui vous est offert !

Enfin, un courtier en France, c’est bénéficier des protections offertes par la loi française offrant encore une fois le meilleur de deux mondes.

Pour en savoir plus sur comment nous pouvons vous accompagner dans votre projet :

Tous les chiffres sont avec un taux de conversion de 1.48CAD pour 1 EUR.